domingo, 4 de agosto de 2013
¡Miami is hot!. Por Guillermo García
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GUILLERMO GARCÍA | EL UNIVERSAL
Uno de lo sectores más golpeados durante la crisis inmobiliaria que se produjo en Estados Unidos, a partir de finales de 2007, fue Florida. El mercado de condominios del sur de Florida, y de la región costera del denominado tricounty de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, sufrieron a partir de 2008 una debacle de precios, que llevó en algunos casos a caídas hasta de un 50% en algunos desarrollos. Para finales de 2012 y lo que va de 2013, Miami y el sur de Florida, parecen haber dejado atrás la crisis; y un boom de construcción y una impresionante recuperación de los precios se están generando, tocando casi los niveles de precios de los años dorados de la inversión inmobiliaria en Florida.
De las 42 mil unidades de condominio que se registraban en inventario para el 2008 solo quedan sin vender 650. Las unidades vacías están en un récord históricamente bajo: 1.4% del total de unidades no están alquiladas u ocupadas por sus propietarios actualmente, comparado con el 4.5% de promedio en todo el país. En general, en el sur de Florida los desarrolladores están proponiendo actualmente la construcción de al menos 146 nuevas torres de condominio con casi 20.000 unidades para la región de tricounty de Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
De acuerdo al National Board of Realtors, una de las instituciones profesionales en el área inmobiliaria más grande de Estados Unidos, ha clasificado a Miami como "el mercado número 1 en velocidad de recuperación inmobiliaria en 2012".
En un artículo de Fernando Levy Hara, promotor inmobiliario y miembro (International Faculty Member de la Universidad de Harvard y del Real Estate Board de Harvard University), analiza el porqué la recuperación de Miami fue más fuerte que en otras ciudades. En este sentido, Miami es una de las áreas metropolitanas de mayor crecimiento demográfico del país. Mientras ciudades como Detroit y otras ciudades industriales del centro del país se achican aceleradamente (hasta 2% anual en los últimos 13 años), Miami ha crecido entre un 2% y un 1.2% anual desde el comienzo del milenio. Sigue siendo el paraíso para extranjeros buscando un lugar con calidad de vida, buen clima, y posibilidades de desarrollo profesional que no encontramos en otros sitios. Además, la gran mayoría de estos inmigrantes son jóvenes, de entre 25 y 45 años, que están en plena etapa de formación y crecimiento de sus familias. South Florida dejó de ser hace 15 años la ciudad de retiro de los jubilados norteamericanos. La población crece y con ellos, la necesidad de más y mejores unidades de vivienda. La composición demográfica también contribuye: actualmente 23,5% de las unidades están ocupadas por una sola persona, 27,5% por dos y 18,7% por tres. Esto genera mayor demanda de unidades residenciales que al principio de la década. Como contrapartida, durante los últimos 7 años solo se construyeron 200 nuevas unidades de condominio en el área, esperando a que se absorbiera el excedente dejado por la crisis. Por último, no podemos dejar de mencionar el poderoso efecto de los miles de extranjeros que llegaron después de la crisis para invertir sus ahorros en este mercado, percibido como sólido y estable, y en donde cualquiera puede hacer negocios aunque no sea residente, sin pagar altos porcentajes de impuestos, y con total libertad para sacar su dinero el día que venden su propiedad.
Los inversores vinieron esta vez de todos lados. Hasta el boom anterior, la mayoría de los capitales provenían de Latinoamérica. En 2012, por primera vez, el grupo de compradores extranjeros más grande vino de Francia. Los franceses, ávidos por escapar de la onerosa tasa de 75% de impuesto a las ganancias que el presidente Hollande propuso como parte de su promesa electoral, dejaron de lado su tradicional aversión a invertir en el exterior, y compraron el 20% de las unidades a la venta en el área, más que los canadienses, venezolanos, brasileños y argentinos, tradicionales compradores de propiedades en esta ciudad.
Finalmente deberíamos agregar que Miami está cerca de convertirse en una de las ciudades más importantes de Estados Unidos. Actualmente ya está dentro de las diez áreas metropolitanas con mayor Producto Interno Bruto (PIB). Es importante resaltar que el PIB del sur de Florida, un área de 9 millones de habitantes y 90 kilómetros de largo, es superior al de cualquier país de Latinoamérica, exceptuando Brasil y México.
Pronóstico. Fernando Levy pronostica que el mercado de condominios en el sur de Florida tiene dadas todas la condiciones para experimentar un ciclo sostenido de desarrollo durante lo próximos tres o cuatro años. Es de la opinión que los precios aumentarán entre un 20% y un 30% adicional, siguiendo la fuerte alza en los precios de los alquileres. Como el inversor puede financiar un 50% o 60% de la inversión con un préstamo bancario, esto le permitirá "apalancar" su inversión, logrando rentabilidades de entre el 40 y 60% el día que revendan la propiedad, ganancia inimaginable hasta hace muy poco tiempo.
Asesor Financiero
Candidato AMDP Harvard University
finanzasaldia@gmail.com
Twitter: @asesorfinaciero
