domingo, 11 de agosto de 2013
Dolarizarse no es suficiente. Por Guillermo García
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GUILLERMO GARCÍA | EL UNIVERSAL
No basta con dolarizarse para obtener seguridad e independencia económica futura. Un porcentaje muy importante de venezolanos mantienen sus dólares en cuentas de ahorro o cuentas corrientes en Estados Unidos, particularmente Miami, New York, o en Panamá, ganando intereses y retornos de inversión demasiados bajos, que no compensan incluso, los bajos niveles de inflación registrados en Estados Unidos (2% anual en los dos últimos dos años), con un costo de oportunidad muy elevado. La pregunta que se hacen estos venezolanos es: ¿dónde entonces colocar mis dólares para obtener mayor rendimiento? La respuesta no es única, ni fácil, y tampoco se puede aplicar a todos los inversionistas.
En la pasada entrega me referí al cambio muy positivo y evidente que está sufriendo el mercado inmobiliario en Miami, luego de la profunda caída de los precios que se registraron a partir del año 2007 hasta el año 2011, como resultado de la crisis inmobiliaria y la debacle de las hipotecas Subprime. Desde inicios de 2012 hasta ahora, los precios se han recuperado enormemente y un acelerado movimiento de solicitudes de construcción y compra de parcelas se esta generando actualmente.
Crisis = Oportunidades. El precio que todavía registran los inmuebles en Estados Unidos son los más bajos niveles al menos en los últimos doce años en algunas zonas de EEUU. Un número importante de ventas anticipadas y en liquidación les dan a los compradores poder de negociación (Mercado de compradores). Los precios de venta de algunos inmuebles, ejemplo: Florida; Phoenix; Nevada están muy por debajo de sus costos de reposición, lo que los hace una oportunidad irrepetible. El incremento de oferta de inmuebles vía (short sales, foreclosures, distress properties, REO s) permiten comprar muy buenas propiedades con grandes descuentos de precio. No obstante, esta situación está cambiando. Grandes inversionistas institucionales (bancos de Inversión; Private equity funds; Real Estate Investment Trust (REIT s) han venido comprando lotes importantes de viviendas a precios muy bajos para alquiler, lo que esta ocasionando un aumento de los precios de venta en esa zonas.
Las zonas más recomendables y tipos de inmuebles con mayor potencial. Las ciudades con mejores perspectivas y de gran oportunidad para la inversión y con mayores posibilidades de revalorización y demanda son las denominadas "coasty cities" o Gateway cities (Miami; New York, Washington D.C, San Francisco, Los Ángeles, Boston, y Chicago). Estas son zonas e inmuebles denominados trophy assets, activos de triunfo o de trofeo. Actualmente, hay demanda de compra de buenos inmuebles a buenos precios, por lo que inversionistas privados e institucionales están a la caza de esos inmuebles. New York y Chicago son unos de estos casos, donde los inmuebles con buena localización presentan una excelente oportunidad de inversión con gran potencial de apreciación y de rentabilidad de inversión (Cap Rate) de un 4 %, 5% y 6% anual neto para el inversionista. Aquí usted puede beneficiarse de la generación de flujo de caja de tener rentado el inmueble todo el año, o disfrutar de varias semanas en el año para usted y la familia, y el resto del año tenerlo rentado. En los buenos inmuebles, existen compañías de administración que realizan esa función para los inversionistas por un fee de administración.
Invertir en New York aunque usted no lo crea. New York una de las ciudades más cosmopolita del mundo, y una de las ciudades con el mayor numero de visitantes al año (52 millones de turistas en 2012) posee uno de los mercados de bienes raíces de mayor nivel de precio de Estados Unidos. Las propiedades en NY a pesar de la crisis, no registraron la caída de precios que en otras ciudades del país. El mercado inmobiliario en NY es un mercado con mucha estabilidad y seguridad para los inversionistas de todo el mundo. No obstante de los elevados precios en NY, existe actualmente posibilidades de inversión a través de vehículos de inversión muy novedosas como los REP (Real Estate Participation) Un REP es una participación en un fondo (Fideicomiso) con un solo activo inmobiliario. A través de este vehículo de inversión, los inversionistas pueden invertir en inmuebles de tipo comercial (locales, oficinas) como en hoteles. Con montos desde US100 mil dólares, el inversionista puede invertir en este tipo de inmuebles que usualmente tiene una rentabilidad mayor a la de una vivienda, y que estaba antes solo limitada a grandes inversionistas o institucionales con elevados niveles de inversión. A través de los REP s la inversión en ese tipo de inmuebles se ha democratizado, por lo que ya no solo los grandes inversionistas pueden realizar inversiones en NY, sino que inversores y ahorristas pueden acceder inversiones rentables y de bajo nivel de riesgo.
Asesor Financiero
Candidato AMDP Harvard University
finanzasaldia@gmail.com
@asesorfinaciero
